近年来随着我国经济的持续高速发展，住房货币化和城镇化进程的推进，房地产业在经历了1992、1993年的寒冬之后又迎来了一个发展阶段，2002年房地产行业固定资产投资达到7736亿元，房地产业已成为国民经济的支柱产业。在这种形式下各商业银行对房地产信贷业务也从住房货币化进程初期采取的谨慎介入的保守策略过渡到全面介入的积极营销策略。据统计，到2002年9月金融系统个人贷款余额和房地产开发贷款余额分别为7423万元和4974亿元，我国房地产信贷业务步入了加速发展的轨道。但同时房地产业是一个风险较高的行业，为规避风险，银行等金融机构在发放贷款前一般会委托有相应资质的房地产评估机构对拟贷款项目进行综合评估，以便为其贷款决策提供参考依据。那么评估机构如何对房地产贷款项目中的风险进行评估，为银行等金融机构提供一个有价值的参考依据呢？本文将对此作初步的探讨。
银行贷款的风险就是不能按约定收回本息的风险。这种风险就外部因素来说，主要来源于承贷的房地产开发企业和贷款项目。因此评估中一般要对承贷企业和贷款项目进行评估。
一、承贷企业评估
承贷房地产企业的风险主要来自于其作为承主体的合法性、信誉和财务等方面。评估承贷企业作为承贷主体的合法性主要是调查其营业执照是否经过年检，是否具有相应的房地产开发资质等级，是否超经营范围经营房地产开发业务，经营期限是否大于其贷款期限等；评估其信誉主要调查承贷企业的信用等级、借款总额和还本付息情况等；评估其财务主要调查其是否能持续经营和持续经营情况下的财务状况。前两项分析比较简单，以下将对企业财务进行重点分析。
对企业财务的评估分以下几个步骤进行：
（一）收集资料。
主要是企业的财务资料，一般包括前三年经审计的财务报告、最近月份的财务报告、银行咨询系统查询资料、股东会议记录和或有负债资料等。
（二）判断资料的真实性。
对于已审计的财务报告，主要从以下四个方面加以判断，一是注意财务报告是否规范，对不规范的报告其真实性应持谨慎怀疑态度；二是注意财务报告是否有遗漏，遗漏是违背充分披露原则的，遗漏有可能是在不想讲真话、也不能说假话的情况下形成的；三是要注意分析数据的反常现象，如无合理的反常原因，则要考虑数据的真实性和一贯性是否有问题；四是要注意审计报告的意见及注册会计师的信誉。如真实性受到怀疑则应现场查看账目。对于最近月份的财务报告应现场查看账目。对于银行咨询系统查询的资料要全面，不仅包括未还贷款的信息，还应包括抵押、对外担保、未结算票据等信息。或有负债一般应在财务报告中披露，实际工作中发现不少企业的财务报告中并不披露或有负债，此时应从其它方面入手进行调查，如银行咨询系统中看是否存在对外担保、票据贴现，与企业管理人员交流，与企业法律顾问交流，从网上进行搜索等。
（三）对企业的财务状况进行财务评估
在判断所收集资料真实可信后，即可进行企业财务的评估。评估时可以分两个层次进行分析，一是评估其是否能持续经营。二是评估其持续经营情况下的财务状况。
1．企业持续经营能力评估
对企业持续经营能力的评估通常有三种方法：
（1）多变模式，即Z模型
Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5
其中：Z—判别函数值；
X1—（营运资金/资产总额）*100
X2
—（留存收益/资产总额）*100
X3—（息税前利润/资产总额）*100
X4—（普通股和优先股市场价值总额/负债账面价值总额）*100
X5—销售收入/资产总额
若Z值大于2.675，则表明企业的财务状况良好，发生破产的可能性较小；若Z值小于1.81，则企业存在很大的破产危险；若Z值处于1.81--2.675之间时，企业财务表现极不稳定。该模型一般适用于上市公司。
（2）单变模式，即通过单个财务比率走势来进行评估
采用单变模式进行评估时主要是根据以下几个比率的走势来进行预测：
（a）债务保障率=现金流量/债务总额，（b）资产净利率=净收益/资产总额，
（c）资产负债率=负债总额/资产总额，（d）资金安全率=资产变现率-资产负债率，其中资产变现率=资产变现金额/资产账面金额
由于利用这些比率进行预测时缺乏统一的行业标准，使实际应用受到了很大的限制。
（3）利用企业安全率进行评估
企业安全率通过以下两个因素交集而成，一是经营安全率，一是资金安全率。经营安全率用安全边际率表示：安全边际率=安全边际额/现有（预计）销售额=（现有或预计销售额-保本销售额）/现有（预计）销售额；资金安全率=资产变现率-资产负债率，其中资产变现率=资产变现金额/资产账面金额。
安全边际率和资金安全率均为正时，表示企业经营状况良好，可以采取适当的扩张政策；安全边际率为正，资金安全率为负时，表示企业财务状况已露出险兆，经营者应提高自有资金比例，并积极开源节流，努力改善财务结构；安全边际率和资金安全率均为负时，企业经营已陷入经营不善的局面，随时都有倒闭的危险；安全边际率为负，资金安全率为正，表示企业财务状况尚好，但市场销售能力明显不足，应全盘研究对策，以加强企业总体销售实力，创造企业应有利润。
运用企业安全率进行分析时要求评估者对企业的经营状况和财务状况有很深入的了解，如企业资产的变现能力、对保本销售额的测算。
除以上三种方法外，评估者还应关注企业的某些外在特征，包括：一是财务预测较长时间不准确；二是过度大规模扩张；三是过度依赖贷款；四是财务报表不能及时公开；五是过度依赖关联企业；六是企业高级管理人员的辞职。
2．企业持续经营能力条件下的财务状况
实际工作中对企业财务状况的评估一般包括以下几个方面：一是重大或异常项目的分析，重大项目是指各项目相对于总资产、净资产、销售收入等而言的，一般占到10%以上即为重大项目。分析重大项目主要是因为重大项目对企业的财务状况影响较大，分析异常项目是因为异常项目通常是企业粉饰财务报告或财务状况恶化的征兆。二是分析关联方之间的往来款项，分析关联方之间的往来款项的目的是看企业是否对关联方过度依赖，如过度依赖关联方则风险比较大，另一个目的是判断股东是否有抽逃出资的嫌疑。三是分析企业的偿债能力、盈利能力、营运能力和收益质量等指标(分析指标见下表)。对上述指标进行测算后应进行纵向比较和横向比较。纵向比较即趋势分析，是与企业以前年度的对应指标进行比较，判断评估时点所处的财务状况，并根据其趋势预测未来的走向；横向比较是指与同行业的指标进行比较，同行业的指标一般取平均数，也可以是行业的最高值。
在上述分析过程中还必须考虑房地产企业周期性明显的特点，具体情况具体分析。如房地产企业在项目开发阶段资产负债率将会比较高，特别是企业已开始预售，收取了大量预售款的情况下或是危改项目收取了大量回迁款的情况下更是如此，其他比率如速动比率、反映营运能力和盈利能力的比率也将受到影响，这时可以假设预售款已结转的情况下再进行财务指标的计算分析。
二、贷款项目评估
贷款项目的风险主要来自于项目的合法性、项目团队的开发能力、项目政策风险、项目市场风险、项目投资估算与资金筹措、项目投资效益等方面。
（一）项目的合法性评估
项目合法性主要调查项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续（包括立项、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及环保批件等）办理情况等。实际建设条件是否与规划相符。项目的招投标是否符合国家有关部门规定。
（二）项目团队开发能力评估
任何项目都必须由人来运作，项目团队的开发能力对项目的重要性是不言而喻的。对于已开发过项目的项目团队可参照已开发项目进行评估，可用项目团队对项目利润的贡献率来表示。房地开发项目的利润贡献主要来自三个方面，一是资金、二是政策、三是项目开发团队。三个方面的贡献大小可用其对项目利润的贡献率来表示。资金对项目利润的贡献率可以取房地产行业的平均资金利润率乘以项目总投资再与项目利润相比而得，即项目团队开发能力处于行业平均水平时资金对项目利润的贡献；政策的贡献率可用政策因素所带来的利润与项目利润进行相比而得；剩余的利润贡献即为项目开发团队的利润贡献。如：项目团队刚完成一个危改项目，项目总投资6000万元，项目盈利1500万元，房地产行业平均资金利润率为10%，享受的优惠政策是政府返还土地出让金50%，项目土地出让金总额为900万元。则我们可以作如下分析：
资金对项目利润的贡献率=10%*6000/1500=40%
政策对项目利润的贡献率=900*50%/1500=30%
项目团队对项目利润的贡献率
=1-资金对项目利润的贡献率-政策对项目利润的贡献率=30%
项目团队对项目利润的贡献率为30%，在行业中的开发能力处于中上水平。
对于没有开发过项目的团队评估时比较困难，实际工作中主要考察项目团队成员的文化程度、行业经历、工作能力、有无不良记录和历史业绩等。在评估时，要特别关注是否为业外投资者介入，一般来说业外投资者在市场判断、项目选择、投资节奏的把握上存在某些局限。
（三）项目投资估算和项目资金筹措评估
1．项目投资估算
项目投资是指项目从前期准备工作开始到项目全部建成为止所发生的全部费用。包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、其他费用和不可预见费用等。
一般来说房地产开发企业申请贷款时已对项目投资进行了估算，评估人员要做的工作是对其进行核实，看其是否低估或高估，低估和高估都将直接影响到项目的资金筹措计划，若低估则造成项目资金不足，影响项目的正常运作，若高估会造成资金闲置，浪费资源。实际工作中核实的内容包括其投资估算项目是否齐全，取费标准是否合理，计算是否准确等。因不同类别的房地产项目有其不同的费用构成，核实时要做到具体情况具体分析，如房改项目，就应充分考虑进行原房屋拆迁的费用和拆迁过程中的不可预见因素，如钉子户问题，文物保护问题等，这要求评估者进行细致的调查，掌握充分的资料，不可预见因素与项目调查的详细程度和资料掌握的充分程度反向相关。核实出项目投资后，可根据经验与同类项目进行比较，看是否有大的出入，若出入较大而又无特殊原因则应重新核实。
2．项目资金筹措
房地产开发企业的资金渠道主要有五个，一是自有资金，二是银行贷款，三是销售回款，四是施工垫资，五是其他借款。资金筹措的风险主要来自三个方面，一是量的方面，二是时间匹配方面，三是筹资渠道。房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产项目开发所需的资金量巨大，若筹集不到足额的资金或时间上不能满足要求则会陷入停工的被动局面，而筹资渠道选择不当，一是可能加大资金的成本，二是可能会使筹措计划落空。以下对5种资金筹措渠道逐一说明。
（1）项目自有资金
根据国家有关规定，各商业银行对房地产项目放贷时均要求项目的自有资金不低于项目总投资30%。为防止房地产业过热而导致房地产泡沫的产生，央行于5月20日向全系统和各家银行发出《关于应对非典型性肺炎影响，全力做好当前货币信贷工作的意见》，要求各银行适当提高高档房地产项目的自有资金比例，随后，建行即对高档房地产项目的自有资金提高到了40%。房地产贷款项目保持一定量的自有资金不仅可防止房地产过热而产生泡沫，而且对银行信贷资金也是一种保障。根据中国人民银行2003年6月5日发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，项目自有资金是指企业所有者权益，项目自有资金不低于项目总投资的30%是指房地产开发企业所有者权益应不低于开发项目总投资的30％。在实际工作中应注意以下两点：一是企业所有者权益是否属实。企业所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等，评估时应重点关注实收资本是否与注册资本一致且足额到位，是否存在大股东抽逃出资的情况，资本公积和盈余公积的形成是否符合现行会计制度的规定；未分配利润是否存在虚增的情况等；二是企业有多少个在建项目，若有多个在建项目，还应了解其他在建项目的总投资额，根据实际情况将所有者权益在项目之间进行分摊。
（2）银行借款
银行借款是房地产业主要资金来源之一，若包括个人住房贷款，银行贷款占到项目总投资的六成以上，银行在此的风险可见一斑。因此要获得银行贷款都将要受到银行严格的信贷审查。但若银行同意放贷，在与银行签订了借款合同的情况下，银行贷款是比较可靠的资金来源。当然企业若因某种原因导致项目运转出现困难或违返借款合同的约定，银行也可能停止放贷并提前收回已贷款项。
（3）施工垫资
虽有关规定严禁施工企业垫资施工，中国人民银行2003年6月5日发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》也要求商业银行严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目，但由于目前建筑市场属于买方市场，业内竞争十分激烈，为赢得合同，一些施工单位不得不按开发商的要求垫资施工，有的项目施工垫资的量还比较大，这就要求施工企业要有一定的实力，若遇上这种情况，评估者一般还应考虑把施工企业纳入评估范围，特别是施工企业既为开发企业垫资施工，同时还为开发企业的银行贷款提供担保的情况下更是如此。
（4）销售回款
《城市商品房预售管理办法》规定商品房在满足一定条件下即可进行预售，这极大地缓解了房地产业的资金紧张问题。商品房的销售与政策风险和项目市场情况紧密相关，因此在进行销售回款的测算时应与以下的项目政策风险分析和项目市场风险分析紧密地结合起来。在实际工作中还应将销售回款和销售收入区分开来，销售收入是根据销售进度确认的收入，由于某种原因，部分销售收入尚未收到现金，而销售回款是指销售收入中已收到现金的那一部分收入，真正能投入项目的金额是销售回款额，而非销售收入额。
（5）其他借款
其他借款一般是企业向其关联方进行拆借，这种拆借是否能落实要视其关联方的实力而定。若在项目贷款时明确有这一部分筹资，最好是在银行放贷前已经落实，至少也应该取得其关联方的承诺。
（四）项目政策风险评估
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资是一项政策性非常强的业务，受到多种政策的影响和制约，例如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税费政策等。这些都会对实现房地产开发投资的收益目标产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终引致大量的银行不良资产。对政策风险的分析可以从三个层次进行，一是分析影响整个房地产行业的政策风险，二是分析影响某类房地产的政策风险，三是分析贷款项目的政策风险。第一层次的风险与国民经济的发展和行业的发展密切相关，因此分析此类风险必须分析国家的宏观经济政策。例如，我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例，就使许多房地产投资者无法通过流通牟取暴利，也就难以实现预期收益目标，致使商业银行房地产贷款的不良资产大幅增加。再如党的十六大提出要全面建设小康社会，而对小康生活有重要标志的住房无疑会得到很大的发展，房地产业将在今后的一段时间内进入一个黄金时期，当然住房发展也得与建设小康社会的进程相适应，特别是在住房档次方面。第二层次的风险是与某类房地产密切相关的风险。如人民银行近日在向全系统和各家银行发出《关于应对非典型肺炎影响，全力做好当前货币信贷工作的意见》中说，要积极培育新的消费热点和经济增长点。继续发挥房地产和汽车等行业对经济的拉动作用，支持扩大普通住房和经济适用房的有效供给。要适当控制对高档房地产开发项目的贷款。各金融机构要严格执行银发〔2001〕195号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目；对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要从严审批贷款；对贷款规模过大的房地产开发企业资金流实行重点监控。而其2003年6月5日发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》更明确贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目。据国际物业顾问公司———戴德梁行的调查也显示，北京去年第四季度公寓和别墅的空置率分别上升到26.2%和15.2%，空置率提高的原因则主要是高档住房供给量大幅增加，而需求量相对稳定。联系到去年底和今年四月份央行在全国范围内对房地产信贷的检查，可以预计，今后一段时间内高档房地产项目将会受到限制，而与普通老百姓密切相关的普通住房和经济适用房将会有较大的发展空间。第三层次的风险是与贷款项目有关的政策风险。如现在比较普遍的各类开发区的土地储备项目，由于这种项目与当地政府关系非常密切，各地政府对土地储备机构和开发区的政策不尽相同，因此不同项目的风险因素也不尽相同，应对每个项目进行具体的分析。例如，在贷款的归还方面，土地储备项目的还款来源一般是出让所储备土地所得的土地出让金，而土地出让金属于预算资金，由财政部门管理，所以一般都应由当地财政部门承诺还款，而有的地方经济发展较好，经济实力较强，财力雄厚，当地政府将这部分本应用于还款的出让金挪作他用的风险就比较小，而有的地方经济发展并不理想，财政比较困难，当地政府将这部分本应用于还款的出让金挪作他用的风险就比较大。而且可能由于当地政府为加强招商引资的力度而提供各种优惠政策，其中就有可能包括降低土地出让金，有时甚至会使土地出让金低于其开发成本。这种情况下，如果财政承诺中还款来源只包括所储备土地的土地出让金的话，那贷款的回收将面临很大风险。
当然对政策的分析不应仅仅局限于其风险的分析，还应关注其对房地产业的利好因素，如在小康社会的初级阶段，国家政策重点支持的应是与广大百姓密切相关的普通住房，普通住房的发展空间会比较大。
（五）项目市场风险评估
项目市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。项目市场风险很大程度上也受制于政府政策的调整，例如政府的反经济周期政策、压缩房地产泡沫的政策等，使房地产行业的市场性风险和政策法规性风险同时出现，这时候两种风险相伴而行，很难将两者明确区分。因此对项目市场风险的评估也可以分三个层次进行，第一层次是对整个房地产市场风险的分析，第二层次是对某类房地产市场风险的分析，第三是对贷款项目市场风险的分析。第一二层次的市场风险分析应结合前述项目政策风险分析中的第一二层次进行。例如，为刹住1992年到1993年的房地产投资狂潮，国家作出了一系列的政策调整，出台了相应的法律法规，随后即出现了房地产业的萧条。第三层次分析主要是在同一区域选择位置、价格、房型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等均与承贷项目类似的同类竞争项目与承贷项目进行比较分析。通常可以采用SWOT分析方法，即通过项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）进行分析。
在上述项目市场风险分析过程中不仅要分析当前的市场情况，更应分析市场的发展趋势，因为房地产项目开发周期比较长，一般在1—3年，有的甚至更长，项目面临的市场风险不是现在，而是未来。
（六）项目投资效益评估
在房地产项目贷款评估中，要对项目财务盈利能力分析做出判断，即考察项目的盈利水平。评估中可以采用损益分析，也可以采用现金流量分析。采用损益分析得出的项目利润总额与采用现金流量进行分析得出的现金净流量是相等的，而采用损益分析时，利润在各年的分布易受折旧等人为因素的影响，采用现金流量分析则不受这些人为因素的影响，可以保证评估的客观性。实际上，在投资分析中，现金流动状况比盈利状况更为重要。因此，对项目投资效益进行评估时宜采用现金流量分析。
采用现金流量分析项目投资效益主要有财务净现值、财务内部收益率和投资回收期。
1．财务净现值
财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。财务净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。
2．财务内部收益率
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。求出的全部投资的财务内部收益率与行业的基准收益率或设定的折现率比较，当前者大于后者时，即认为项目盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。
3．投资回收期
投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。计算投资回收期时可以计算项目静态投资回收期，也可以计算项目动态投资回收期。求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当前者小于后者时，表明项目投资能在规定时间内收回。
在实际工作中，项目现金流量分析一般是采用编制项目现金流量表的形式进行。现金流量表分六部分，一是现金流入，包括项目租售收入中收到现金的部分，回收固定资产余值，回收的营运资金等；二是现金流出，包括固定资产投资支出，营业税及附加、土地增值税、房产税、所得税等税费，物业自行经营和租赁时的经营管理费用中的付现部分、垫付的营运资金等；三是净现金流量，即现金流入减去现金流出；四是累计净现金流量，为某一时点以前的净现金流量之和；五是折现净现金流量，是按行业的基准收益率或设定的折现率将净现金流量折现到建设期初的现值；六是累计净现金流量，即某一时点之前的折现净现金流量。在分析时应注意现金的流入流出是实现的现金流入流出，一定要将其与会计中的收入和支出区分开来，并且在现金流出中不包括利息支出。
因项目净现金流量中是现金流入减去现金流出而得的，银行贷款已包括在现金流出中，因此项目的偿债能力已包括在项目现金流量分析中，当然为方便银行对项目偿债能力更直观的了解，也可以再单独编制一张项目偿债能力表予以反映。
通过上述评估分析之后，来自承贷企业和贷款项目的风险就非常清晰了，评估者应对这些风险进行综合评价，并提出相应的建议。
