按照2002年12月10日开始实施的北京市基准地价，北京市土地用途分为商业、综合、居住和工业四类用途，其中商业型写字楼、普通办公楼用地列在综合用地中。根据本次城市地价监测分析的重点，并鉴于近年来北京综合用地大多为商业写字楼、普通办公楼用地，重点对1999-2002年间北京城区和近郊区所涉及的1－6级用地范围内的商业、办公和居住三类用地的地价进行分析。其中，各样点所涉及级别按照目前正在实施的基准地价规定做了相应调整。
一、地价走势分析
（一）不同类型用地协议出让地价走势分析
本报告涉及地价有效样点共792个（见表1-1）、全部为协议出让宗地，交易地价为楼面毛地价。在计算各级别、各类型用地的平均价格时，由于商业、办公两类用地缺乏建筑面积的数据，采用楼面毛地价的简单平均值作为平均价格；住宅用地则采用各级别总建筑面积作权重计算平均价格。
表1-1 1999-2002年收集的有效样点分类
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年份
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商业
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办公
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住宅
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合计
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1999
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19
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24
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166
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209
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2000
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28
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33
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160
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221
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2001
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22
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30
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105
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157
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2002
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29
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41
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135
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205
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1.住宅用地地价变化分析
图1-1 1999-2002年北京市住宅用地平均价格变化图
1999年到2002年，住宅用地整体平均价格逐年下降（见图1-1）。由于随着人口和住宅建设逐步外移，成交住宅用地空间呈现向低级别用地转移趋势，市场成交的平均地价总体下降17%。虽然一、二级住宅用地地价上升近10%，而四、五、六级住宅用地地价有明显下降趋势，降幅为15-20%左右。
图1-2 1999-2002年北京市分级别住宅用地平均价格变化图
从1999-2002年间各级别住宅用地交易地价变化趋势看（见图1-2），一级、二级住宅用地地价分别上涨6.6%和9.1%；而三级住宅用地地价走势基本平稳，四年间下降1.9%，主要在670元左右以3%的微小幅度变动；四级、五级、六级住宅用地地价则分别下降18.3%、20.4%和16.2%，其中四级、五级住宅用地主要在2001年到2002年间发生明显下降，各自降幅达到16.7%和18.5%，六级住宅用地主要在1999到2000年间有7.3%的较大降幅。
2.商业用地地价变化分析
图1-3 1999-2002年北京市商业用地平均价格变化图
1999-2002年，北京市商业用地地价在波动中小幅上涨，而且各级别商业用地的变化差异较大。从一至五级商业用地的平均地价看（见图1-3），四年间上升了6.5%，其中，经过1999-2000年的2%下降后，在2000-2001年间上涨了22%，随后在2001-2002年又有21%左右的下降。从各级别商业用地地价的变化趋势看，二、六级商业用地价格明显上升，升幅分别达到20%和60%左右，一、五级商业用地则明显下降，降幅在20-30%之间。
进一步分析各级别商业用地平均价格变化趋势（见图1-4），一级商业用地从2001年的2918元降至2140元，降幅达到26.7%；二级商业用地从1999年的1665元到2002年的2620元，呈现较大的上升趋势，升幅达到57.4%，其中2000年较1999年也有11.8%的下降；三、五级商业用地地价呈下降趋势，分别下降8.3%和19.5%；四级商业用地则稳中有升，从1999年的1278元上升到2002年的1322元，升幅3.4%；六级商业用地地价从2000年630元升到2001年的1289元，升幅达到104.6%，2002年后降至755元，整体而言呈现上升趋势，升幅为19.8%。
图1-4 1999-2002年北京市分级别商业用地平均价格变化图
3.办公用地地价变化分析
1999年至2002年，办公用地整体平均价格先升后降，总体趋势是略有下降（见图1-5）。从1999年的1302元上升到2001年的1367元，升幅达5.0%，但2002年下降，总体降幅为1.5%。
图1－5 1999-2002年北京市办公用地平均价格变化图
从1999-2002年间各级别住宅用地交易地价变化趋势看（见图1-6），各级别的变化情况差别较大。一级办公用地在1999-2001年间先升后降，从1999年的1742元升至2000年的2000元，2001年又降至1898元，总体呈上升趋势，升幅为9.0%；二级办公用地呈波动上升趋势，从1999年的1455元降至2000年1209元，下降幅度达16.9%，2001年显著回升至1578元，2002年略有下降，总升幅达5.6%；三级办公用地从1999年的1459元降至2001年的1242元，降幅达14.9%，2002年回升至1438元，总降幅仅为1.4%；四级办公用地呈波动上升趋势，从1999年的1153元升至2002年的1291元，总升幅达12%；五级办公用地从1999年的830元升至2001年的1216元，升幅高达46.5%，2002年降至1068元，总升幅达28.7%；六级办公用地整体呈下降趋势，降幅为13%。
图1-6 1999-2002年北京市分级别办公用地平均价格变化图
（二）几种地价类型的比较分析
土地出让金和协议出让地价（即毛地价，为土地出让金与市政配套费之和）
据统计，各级别商业用地、办公用地土地出让金占相应级别土地平均交易价格（毛地价）的比例非常稳定，在40%左右上下波动，波动幅度不超过0.05%。而住宅用地各级别、综合用地土地出让金占相应级别土地平均交易价格的比例有明显波动，一、二、三级住宅用地在40%左右波动，幅度不超过0.1%；四、五、六级别住宅用地在52%上下波动，最低值在42%，最高值为60%。
2.招标、挂牌出让地价和协议出让地价
2000年初，北京市国土资源和房屋管理局对北京市广渠门外五厂搬迁工业用地实施国有土地使用权拍卖出让，9幅地块中成交3幅。
2000年下半年，北京市国土资源和房屋管理局对中关村西区国有土地使用权进行招标，20幅地块经过三次招标，最终成交16幅。而2001年5月，北京市国土资源和房屋管理局土地整理储备中心成立，2002年2月，储备中心加挂土地交易市场的牌子。成交宗地共为6幅，总土地面积为356.5公顷，其中市区内5幅，总面积为61.5公顷。无论从交易面积还是从交易宗数来看，招标拍卖的土地所占比例很小。其中选取5幅成交宗地，将其出让地价与上述土地协议出让地价进行比较分析。由于前述土地协议地价为毛地价，而招标、挂牌出让地价为熟地价，在这里将毛地价除以经验数值30%得到熟地价，再进行比较。
表2-2 2002年北京市区不同交易方式土地交易价格比较
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所属地价级别
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名称
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交易方式
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中标的楼面地价（元/平方米）（熟地价）
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2002年相应级别协议出让居住用地平均价格（元/平方米楼面地价）（修正后的熟地价）
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2002年相应级别居住用地基准地价（元/平方米楼面价）（毛地价）
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招标挂牌的住宅用地价格与协议出让住宅用地价格之比
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3
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广渠门外东五厂国有土地使用出让
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招标
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2398.44
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2253
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550-1300（毛地价）
2730-4590
（熟地价）
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1.1
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3
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海淀欣苑I-3宗地国有土地使用权出让
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挂牌
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4511.09
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2253
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同上
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2.0
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3
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中关村海滨欣苑国有土地使用权出让III－1
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挂牌
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4509.09
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2253
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同上
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2.0
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5
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朝阳区“北化商业及居住区”国有土地使用权出让
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挂牌
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2723.11
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1290
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300-600（毛地价）
1500-2790
（熟地价）
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2.1
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5
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北京华戎生物激素厂污染扰民搬迁项目土地使用权出让
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挂牌
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3436.35
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1290
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同上
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2.7
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从表2.2可以看出，协议出让地价、招标挂牌的出让地价均基本上在相应级别的基准地价范围内，但招标、挂牌出让地价是协议出让地价的1.1-2.7倍。因此，2002年后北京市根据国家相关政策，对商品住宅土地使用权实行招标、拍卖、挂牌出让等公开交易方式，使土地价值得到了合理体现。
